Nieco o egzekucji z nieruchomości

Egzekucję z nieruchomości prowadzi komornik, w którego właściwości miejscowej przedmiotowa nieruchomość jest położona. Dłużnik otrzymuje od komornika zawiadomienie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości wraz z wezwaniem do zapłaty długu, na którego spłatę ma 14 dni, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości (koszty z tym związane które poniesie wierzyciel, obciążą dłużnika - też będą egzekwowane od niego przez komornika w tym samym postępowaniu). W międzyczasie komornik ma obowiązek złożyć wniosek o wpis w KW (księdze wieczystej) ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji.

Na możliwość prowadzenia egzekucji z nieruchomości nie wpływa fakt, że budynek jest zamieszkiwany i to zasadniczo bez względu na to, czy mieszkańcami są właściciele nieruchomości czy inne osoby. Bez znaczenia pozostaje też fakt zameldowania tych osób pod tym adresem. Zameldowanie jest bowiem związane ze sferą prawa administracyjnego, a nie cywilnego. W związku z tym mieszkanie podlegające egzekucji może być sprzedane w drodze licytacji komorniczej. W sytuacji, gdy mieszkańcy nie opuszczą budynku dobrowolnie na żądanie nowego właściciela nieruchomości, to będzie on miał prawo skierować wniosek do sądu o eksmisję. Aby wyegzekwować wyrok orzekający nakaz eksmisji, czyli aby przeprowadzić eksmisję, konieczne jest wskazanie tzw. pomieszczenia (nie lokalu) tymczasowego. Pomieszczenie to wskazuje komornik albo gmina. Do tego czasu komornik jest zobowiązany wstrzymać eksmisję. Pomieszczenie może też wskazać wierzyciel i wtedy komornik ma obowiązek podjąć czynności. W praktyce często w tej roli odnajduje się firma windykacyjna działająca w imieniu wierzyciela. Jednak, jeżeli mieszkańcy są najemcami, to nabywca wstępuje w stosunek najmu z nimi. Może on wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu jest wyłączone, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Jeżeli nabywca-wynajmujący wypowie umowę najmu, to mieszkańcy mają obowiązek wyprowadzić się z budynku, a jeżeli tego nie zrobią, to wynajmujący może skierować pozew o eksmisję. Sytuacja najemców w razie eksmisji jest o tyle lepsza, że w wyroku eksmisyjnym sąd obowiązkowo orzeka, czy lokatorzy są uprawnieni do otrzymania lokalu socjalnego lub zamiennego. Nie ma też żadnych przeszkód do egzekucji z nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz banku z tytułu np. kredytu mieszkaniowego i egzekucję do takiej nieruchomości może skierować inny wierzyciel. Wydaje się to oczywsite, jednak nie każdy o tym wie jak też o tym, że właściciel mieszkania obciążonego hipoteką ma prawo takie mieszkanie zbyć.